Квартирные страсти.

Как грамотно купить или продать квартиру и не остаться в дураках? На вопросы, волнующие читателей, отвечает наш консультант, адвокат Сергей Загребнев.

Продавая или покупая квартиру, как узнать ее реальную рыночную стоимость? Стоить ли доверять в этом вопросе риэлторам?

Непростой вопрос. Можно купить газету «Из рук в руки» и посмотреть цены, но надо понимать, что это цены предложения. Лучше обзвонить не одну риэлторскую контору и, если вы покупаете, узнать не только, за сколько можно купить такую же квартиру, но и за сколько можно продать, и сравнить цифры.

Человек не хочет возиться ни с подбором вариантов, ни с документами. Как ему выбрать риэлтора или фирму?

Я бы не советовал полагаться на брэнды, раскрученные крупные фирмы. К сожалению, практика показывает, что они с мелкими клиентами не считаются, нередко ставят человека в ситуацию, когда он вынужден пойти на невыгодные условия сделки. Доходило до того, что выкрадывали договоры об оказании услуг. Здесь нужно не полениться – обзвонить и встретиться не с одним маклером, поспрашивать знакомых, чтобы найти специалиста или фирму, которые работают добросовестно.

Правда ли, что сегодня существует 20 способов оставить человека без жилья или без денег?

Если Остап Бендер утверждал, что знает 200 способов честного отъёма денег у населения, то в квартирном вопросе возможностей для злоупотреблений и ошибок не меньше, если не больше. Покупка или продажа квартиры – достаточно сложная в правовом отношении сделка, где много подводных камней. Пожалуй, самый сложный вопрос – права собственности. Покупая квартиру, вы или ваш риэлтор должны поднять все документы, начиная с приватизации квартиры и ее первых собственников. Может статься, что несовершеннолетние дети, имевшие право на приватизацию, не были включены в число собственников. Они могут вернуться в свои права и стать сособственниками в течение десяти лет. Причем сам продавец квартиры может не знать об этом.

Где частное лицо может проверить «историю» квартиры?

В органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Они обязаны предоставить вам интересующие вас документы.

Если ошибка все-таки совершена: человек приобрел квартиру, а обнаружилось, что у нее есть еще владельцы, что делать?

Оставаться в квартире. Если вы добросовестный приобретатель, у вас есть право пользоваться этой квартирой и проживать в ней.

А если просто расторгнуть такой договор? Могут ли в этом случае быть какие-либо потери, кроме моральных?

Конечно. Обычно в налоговых целях участники сделки указывают в договоре заниженную стоимость квартиры. Расчеты же производят по реальной цене. Но продавец может не захотеть вернуть покупателю фактически уплаченную сумму. А квартиру придется вернуть…

Разве возможно застраховаться от всех подвохов?

Нужно знать, с чем вы можете столкнуться. Про детей мы уже говорили. Еще один момент – разведенные супруги. Квартира была приобретена в браке, но оформлена, например, на жену. Они разошлись, квартиру не делили, он ушел, но это не значит, что утратил права на совместно нажитую собственность. Бывшая жена квартиру продала, а бывший супруг вдруг спохватился и пожелал получить свою законную половину собственности или ее стоимость. Сделка купли-продажи в этом случае может быть признана недействительной. Поэтому сначала пусть будут урегулированы отношения между бывшими супругами.

Рассказывают леденящие кровь истории. Сегодня вы заключаете сделку, а вчера, оказывается, ваш продавец оформил у нотариуса дарственную на квартиру на своего племянника. В этом случае можно доискаться каких-то прав?

От обмана и мошенничества никто не застрахован – против лома, как говорится, нет приема. Надо просто идти в милицию и заводить уголовное дело.

Квартира покупателю нравится, но продавец ведет себя странно – то он согласен, то нет, то не является на деловые встречи, то просит ускорить процесс…

Если состояние продавца не внушает доверия, надо потребовать от него справки из психо-неврологического и наркологического диспансеров. Может оказаться, что он вообще не вправе распоряжаться собственностью.

Знакомый не может продать свою комнату в коммуналке. Все время на пути какие-то препоны. Что, это так сложно?

С жильем, находящимся в долевой собственности, свои проблемы. Дело в том, что соседи-коммунальщики имеют первоочередное право на покупку этой комнаты. Поэтому, следует получить их письменный отказ от своего права. С другой стороны, есть риск превращения обычной квартиры, купленной в собственность, в коммунальную. Нередко находятся люди, которые, хотя и не зарегистрированы, имеют право на проживание в квартире. Случается, что «выбывший в связи со смертью» оживает, «безвестно отсутствующий» или «выписанный в связи с отбыванием наказания» вдруг объявляются. Родители незаконно выписывают детей в нарушение прав ребенка на другую площадь со значительным ухудшением условий их проживания. Все эти люди могут вспомнить и заявить о своих правах на проживание в квартире. Лиц этих надо выявлять на стадии подготовки сделки. Кстати, все, кто не выписан из квартиры на момент совершения сделки, должны быть указаны в договоре.

Люди купили чудную дорогую квартиру с евро ремонтом, но у них начались неприятности из-за перепланировки, проведенной бывшими хозяевами. Разве они виноваты?

Если вы видите, что планировка квартиры не стандартная, требуйте у продавца разрешение на перепланировку. В противном случае после сделки вас могут заставить привести квартиру в первоначальное состояние за свой счет.

Что такое «обременение» квартиры?

Это любые права третьих лиц в отношении квартиры – то, что ограничивает права ее собственников. Например, залог или аренда. Если про залог вы можете узнать, он регистрируется, то аренда на срок до одного года не фиксируется. Купите квартиру, а в ней живут другие… В договоре должны быть четкие гарантии отсутствия любых обременений и ответственность за их нарушение.

Покупателя обстоятельства вынуждают срочно вселиться в квартиру, он уже выдал продавцу под расписку большой аванс, но не все документы до конца оформлены…

Следует давать не аванс, а задаток, и не просто так, а под предварительный договор. Удостоверять сделку купли-продажи у нотариуса не обязательно, но ее обязательно нужно зарегистрировать в органах юстиции. Только после этого возникают права на недвижимость. Поэтому, пока договор не зарегистрирован, производить полный расчеты не следует. Платеж безопаснее всего производить при посредничестве банка, через депозитный сейф.

Бывшие владельцы квартиры обещали оставить новым телефон. А потом оказалось, что телефон отсутствует…

Обещание, вернее обязательство не переводить телефон должно быть внесено в договор.

Семья купила квартиру по ипотеке, заняв деньги и передав квартиру в залог до истечения срока возврата долга. Но, увы, материальные обстоятельства переменились – выплачивать долг нечем. Семье придется идти на улицу?

Тут не все вопросы урегулированы нашим законодательством. Граждане имеют право на жилье, и задолженность по ипотечному кредиту не лишает их этого права, стало быть, на улицу их просто так не выбросишь. Но, с другой стороны, банку надо гасить долги путем продажи квартиры с торгов, а ее никто не купит, если в ней проживают бывшие владельцы. Сейчас стоит вопрос о создании социального жилья – благоустроенных муниципальных общежитий, куда бы отселялись люди, просрочившие уплату ипотечного долга.

Кому выгодно ипотечное строительство?

Оно выгодно всем – и тем, кто приобретает квартиру, и тем, кто продает, и тем, кто дает деньги в долг. Вообще ипотечное кредитование или mortgage (моргидж), как его называют на Западе, один из показателей степени цивилизованности страны. Нет сомнения, что лучше в молодости купить квартиру в долг, чем получить ее бесплатно от государства ближе к пенсии.

Продать или купить можно лишь приватизированную квартиру. К тому же, ее можно подарить, отдать в залог, оставить в наследство. То есть, приватизировать квартиру выгоднее, чем жить в государственном жилье?

Как правило, да! Но вот само право на приватизацию иногда несет в себе злоупотребления. Не секрет, что в новостройках, в том числе, элитных, до 30-ти процентов квартир отходят городской администрации. Чиновники их не покупают, как прочие граждане, но получают задаром, а затем приватизируют, и дальше делают с ними, что хотят. Поэтому сейчас рассматривается вопрос о прекращении приватизации.

Многих соблазняет перспектива купить квартиру в строящемся доме. На первой стадии строительства цена намного ниже. Но вот реальная история: люди отдали 50 процентов стоимости по договору, а стройка неожиданно встала. Клиенты не могут найти никаких концов.

На стадии строительства квартиры всегда стоят дешевле, но покупка виртуальной квартиры сопряжена с риском. Вы должны вести себя как коммерсант, а не как доверчивый и меркантильный обыватель Пройдите по всей цепочке, узнаете, кто заказчик, кто подрядчик, кто инвестор, наведите справки о каждой организации, проверите в органах местной власти, урегулирован ли вопрос с землей, в порядке ли разрешительная документация и т.д. Тем же, кто совсем не хочет рисковать, я бы посоветовал дождаться, пока дом построят и сдадут, а потом уж покупать квартиру.

Узнав о стольких сложностях, лучше вообще сидеть тихо и не мечтать что-нибудь продать или купить…

Ну, почему же! Человек может или сам себя обезопасить, или нанять специалиста, который владеет технологией проверки. А проверять надо ab ovo ad malum, как говорили древние – с яйца до яблока, то есть от начала до конца.